“买入，指以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；
修复，指基金积极地参与所投资公司旳管理和经营，并迅速解决其资本结构问题、硬伤及各种经营问题；
卖出，一旦所有问题都解决了，企业的运营走上正轨，基金退出的时机也就成熟了。
这就是房地产基金的三步走战略，非常简洁明了。
但实际做起来，你们会发现，远远没有想象中的那么简单。
尤其是第二步修复，它非常考验一只房地产基金的运营水平，同时也关系到基金的最终获利。”
一行人走在旧金山市区的大街上，夏景行偏头对身旁的小犬介绍道。
在他身旁，还跟着伊凡卡、刘小朵、张晨光及几名保镖。
半个多小时前，飞机降落在了旧金山国际机场，然后夏景行等一行人就被前来迎接的小犬带到市区cbd这一带来了。
他们准备一起去看看小犬买的那将近300套房子，商讨一下愿景家园的下一步运营策略。
小犬笑呵呵道：“老大，你的这套三步走战略理论，我貌似在那里听说过啊？”
闻言，伊凡卡笑吟吟的看向了夏景行，想看看他怎么说。
夏景行轻笑一声，失策了。
他的这套理论没有忽悠住从小到大见多识广、对房地产领域无比熟悉的伊凡卡就算了，现在连小犬都忽悠不了了。
“房地产基金都是这个运营模式，各家公司之间大同小异。”
小犬朝夏景行挤眉弄眼道：“原来是这样啊，我就说这套理论怎么跟黑石的房地产基金运营模式那么接近。”
听到这，伊凡卡再也忍不住了，噗呲一声笑了出来。
“你笑什么？”
夏景行暼了伊凡卡一眼，摊手道：“理论大家都懂，关键看各自的运营水平。”
小犬像个狗腿子一样猛点头，“老大说的对，黑石的理论水平是很高，但实操水平惨不忍睹。
2007年5月，那时候次贷市场已经出现了不好的苗头，结果黑石的管理层仗着自家公司即将上市了，有钱了，执意强力推动拉锯谈判了近一年时间的希尔顿收购案。
最终，黑石以56亿美元的投入本金，加上高盛、美银、美林、德银等债务投资者拼凑出的205亿美元贷款，溢价40%收购并私有化了希尔顿酒店。
交易完成后，希尔顿旗下拥有的10个酒店品牌，遍布全球的2800家酒店，近50万个房间全部被黑石收入囊中。
但如今美国乃至全球经济陷入衰退，旅游酒店业一片萧条，听说黑石的五十多亿美元本金都快被减值光了。
如果不是黑石二十多年的金字招牌在那摆着，我想高盛、美银、德银他们应该都要掀桌子了。”
夏景行笑眯眯的看着小犬，“可以啊，最近本事见长啊！再过几年，我都要跟你混饭吃了。”
“我都是道听途说，比不上老大你运筹于帷幄之中，决胜于千里之外！”
小犬表现得很谦虚，尽管他最近两年也在疯狂的学习和补课，但他可不认为自己的水平比得上夏景行，连十分之一、百分之一都达不到。
夏景行看向伊凡卡，说道：“你跟希尔顿姐妹那么熟，她们对这笔交易是不是很得意？
认为把曾祖父留下来的家业卖了个好价钱，避开了金融危机不说，以后还有机会低价买回来。”
伊凡卡嘴巴张得老大，表现的很是吃惊，“你怎么知道？她们姐妹可没少在我面前炫耀这笔交易，说她们家如何如何高瞻远瞩。
不是变卖祖产，而是一种投资策略。
黑石替她们家挡了一刀，她们说很感谢施瓦茨曼（苏世民）先生。”
夏景行微笑道：“过几年后，希望她们还可以像现在这样笑的出来。”
伊凡卡听出了话外之音，连忙追问道：“你很看好这笔交易？你认为黑石可以把希尔顿改造好？”
夏景行比出两根手指头，“黑石具有两大优势！
第一，他们有二十多年的良好信誉和品牌，和华尔街的各家大型金融机构都保持着良好的关系，很懂得分蛋糕、交朋友。
我有听到小道消息说，jp摩根的行政总裁很想甩掉希尔顿的40亿美元贷款。
但是现在爆发了金融危机，jp摩根根本无法把这些贷款打包成证券卖给各路投资者。
至于抽梯子，jp摩根想都别想，顶多在圈子里发几句牢骚，希望黑石方面听到后能有所表示。
黑石的第二大优势是贷款协议。
一般来说，如果一家公司连续几个季度发生运营亏损，债权人会要求立刻偿还贷款。
而黑石依靠过去的成绩和口碑，签署的贷款合同则没有任何这种所谓的补充协议，因此不会触发提前偿还贷款的条件。”
小犬睁大眼说道：“黑石借了200多亿美元贷款，条件竟然这么宽松？”
夏景行笑着回应道：“你以为呢？华尔街向来喜欢捧高踩低，即便合同有些苛刻，依然有大把的人上赶着给黑石送钱。”
“法克～”
小犬爆了一句粗口，连连感慨没天理。
夏景行嗤笑道：“这就跟科技公司的技术优势是一样的，金融企业的品牌和业绩够硬，自然有优待。
而黑石很懂得利用自身的这种优势，不然他们怎么能创造那么多成功的杠杆收购案例？
有了喘气之机，黑石在希尔顿内部展开了大刀阔斧的改革，把总部从加州比弗利山庄搬去了更节约成本的弗吉尼亚州，同时进一步推进希尔顿集团的特许经营权策略和大幅削减运营成本等等。
黑石做了很多降本、增效、开源的工作。
但是这些，还远远不够。
贝兰克梵告诉我，黑石最近想找他们这帮债务投资者谈谈，要求债权方延缓贷款还款期限。”
热爱商业、热爱学习的伊凡卡听得很是认真，这可是华尔街的顶级商业信息，一般人根本接触不到。
她忍不住问道：“你觉得高盛他们会同意黑石提出的要求吗？”
夏景行轻轻点头，“肯定会答应的，关键看黑石愿意让渡出多少利益，估计会进行债务重组，债转股一波。
同时，黑石肯定也会再次对希尔顿进行注资，以向众多债务投资者表明自己经营好希尔顿的决心。”
伊凡卡恍然大悟，点头道：“我明白了！不过这一切都建立在黑石二十多年辉煌成功的基础上，一般的机构很难去复制这种操作。”
夏景行轻轻点头，原本他还动过收购希尔顿的念头，不过当他仔细衡量一番后，发现自己可能玩不转。
不得不说，黑石还是有真本事的，挑选了一个最差的时机收购希尔顿，刚刚收购完成就爆发金融危机，所有人都等着看黑石的笑话。
结果，黑石竟然完成了逆袭，杠杆收购希尔顿一役创造了私募股权史上回报最丰厚的一笔投资，净收益超过140亿美元。
其中，最爱在海外买买买的接盘侠中国河航集团，为其贡献了65亿美元收益。
因为这笔以及其他几笔回报丰厚的地产投资，黑石地产基金的掌舵者乔纳森·格雷直接被苏世民定为了自己的接班人。
夏景行看向伊凡卡和小犬，说道：“现在你们领悟了“修复”的真谛了吗？”
两人皆点头，心中各有所悟。
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