酒会结束后，夏景行在酒店找了一间房，和盖茨坐在沙发上聊了起来。
刚坐下，盖茨就迫不及待的问道：“戴伦，快说说，这玩意儿怎么挣钱？”
夏景行微笑，他还以为盖茨对钱没兴趣呢。
连盖茨都对挣钱还有兴趣，那杰克马肯定是骗人的。
“盖茨先生，你观察过美国近几年的房价没有？”
夏景行看着盖茨，他没有直接回答对方的问题，因为这东西三言两语说不清楚，要从根子上开始捋。
盖茨摇头，“没有特地去了解，但我知道，这几年的房地产市场异常繁荣，只涨不跌。”
夏景行笑了笑，盖茨几十年前就财务自由了，有专人替他打理资产，自然看不上炒房这种理财手段，而且基本不会去买房，自家建的世外桃源2.0不舒服吗？
他问的这个问题，如果不是问盖茨，而是问美国的普通工薪阶层，那些人绝对能分析得头头是道。
十几年后中国重现的一幕，买房热潮，此时正在美国上演。
“那你知道零首付购房吗？”夏景行问道。
盖茨怔了一下，“你是说一分钱都不付，拎包入住房子，往后余生，慢慢还购房贷款吗？”
“对，美国提前消费主义盛行，现在已经蔓延到房产领域了。”
盖茨摊摊手，“这挺好的啊，可以早点住进喜欢的房子里，只是说工作可能会辛苦一些，要还很长时间的贷款。
我还记得我在哈佛读书的时候有个出身底层的同学，还助学贷款还了好多年。”
夏景行哈哈大笑，“你的同学好歹还读了哈佛大学，工作收入有保证，还贷不成问题。
那你知道，现在连没有工作的新移民都开始住上了大房子了吗？”
“新移民？没工作？还住大房子？”
盖茨从小出身富裕家庭，又阔了这么多年，早就已经脱离了群众，一点都不知道底层现状。
夏景行点头，“是啊，小布什大统领的颁布后，要求降低中低收入家庭的首付比例，而且还要求房利美、房地美、吉利美这种政府的金融机构在购买的银行房贷中必须包含一定的穷人房贷。
这样一来，居者有其屋，很多没有经济能力的穷人都有了片瓦之地遮身。”
盖茨皱眉，“贷款还不上怎么办？这完全是在赌房价不下跌啊！”
夏景行轻轻点头，“没错，这就是在赌房价永远不跌。
不过精明的银行、贷款机构不会看不到贷款人违约风险，现在他们已经把风险转移出去了。”
盖茨问道：“资产支持证券？”
“是的，银行等贷款机构把房贷资产包证券化，全部卖给了其他金融机构。”
夏景行微笑说，“如今美国房地产抵押贷款证券市场，有接近一半的MBS都卖给了著名的房利美和房地美。”
MBS，抵押支持债券或者抵押贷款证券化。
盖茨继续安静的听，夏景行继续平静的说。
“房屋贷款期限较长，银行等贷款机构不想长期持有这份资产，“两房”同样也不喜欢长期持有。
于是两房当了一回分销商，将它们转手卖向了全世界——政府、银行、对冲基金、保险公司、养老金、个人投资者等等。
在这种情况下，就形成了一个完整的资金流转的链条——从贷款买房的房主直达全世界的投资者。
这相当于全世界的投资者，在“资助”美国人民买房，所以美国的房价从2001年开始，以历史上从未有过的速度上涨……”
望着一脸笑意的夏景行，盖茨总觉得那是一种不怀好意的笑，而且一路听下来，即使再不了解房产市场，盖茨也知道出现问题了，而且问题不小。
“当然，除了两房，华尔街的大小投行们也看上了这门生意，他们拉上三大评级机构，把各种房屋抵押贷款证券包装成CDO债券，打上A评级甚至是AAA评级，拿到市场售卖。”
夏景行笑着说，“这些CDO债券很好卖，因为大家都觉得未来房价不会跌，贷款人违约了，大不了把收回来拍卖填补损失就好了。
这个观念已经深入了大部分人的骨髓，所以这个生意模式成立后，越来越多的次级贷款出现，在次级贷款基础上开发的金融衍生工具规模也随之变得越来越大。”
CDO，担保债务凭证，又名债务抵押债券、抵押债务契约，英文名为colteralizeddebtobligation。
盖茨这时基本已经听明白了，问道：“戴伦，你的意思是房价可能会下跌，这场虚假繁荣的泡沫会被戳破。”
“是的，世界上任何可以交易的东西，价格都不是衡定不变的，都会有波动和变化。”
盖茨沉默了一会儿，才再次问道：“你判断房价下跌，那你怎么赚钱？”
“这就要感谢华尔街的小天才们了。”
夏景行笑眯眯的说道，他是真的佩服这帮小天才，只要有利可图，没有设计不出来的金融产品。
他给盖茨介绍道：“信用违约交换也称信用违约掉期、信贷违约掉期、贷款违约保险。
它是信贷与保险的衍生工具之一，合约由两个法人交易，一个称为买方，另一个称为卖方。
我们现在就要买入CDS，当房价下跌，次级贷款和次级债券大规模违约时，卖方就得负责赔偿我们的损失，同时CDS还要涨价，卖出就是盈利。
当然，更狠的是，不仅可以给自己持有的CDO投保，还可以给别人的CDO投保。
也就是说，我们不需要去持有次级债券，直接买入CDS就行了。
这其实是一场赌博，工具就是CDS。”
盖茨已经完全听懂了，问道：“那谁卖CDS呢？”
夏景行回道：“投行，高盛、大摩他们，还有保险公司。”
“那你跟他们做对手盘？”盖茨又问。
夏景行摇头，“他们在收到我们的保费后，还可以买入其他金融机构发行的CDS，换个对手接着玩。”
盖茨又问：“他们发行CDS，就不怕债务大面积违约，把自己给赔死了。”
“华尔街很多精英算过，一个资产包里有很多个借款人，同时全部违约概率小到了极点。
而且发行CDS的机构会发行无数个CDS，只要概率可控，保费还是能够覆盖赔付成本的。”
说着说着，夏景行自己都笑了，要是真的算的准，那也就不会有次贷危机了。
这些发行CDS的机构，本以为会像卖保险那样血赚，结果用血亏来形容都还差点意思。
本质上，CDS就类似保险，只不过保的不是病，不是人，而是市场上会不会发生崩盘的事情。
所以说，华尔街的鬼才多呢，万物皆可赌。