华夏有个词语说得好，叫做“衣食住行”。
短短的四个字，就把老百姓日常生活中最基本的四大需求解释的淋漓尽致。
事实上，这个词不仅仅是适用于华夏，放眼全世界，这个词依然通用。
别看老外是黄头发白皮肤蓝眼睛，可他们的日常生活中依然需要“衣食住行”
对于一个自然人来讲，衣、食还有行这三者都还好说，但唯独这个“住”，绝对是一个比较大的负担，尤其是对于一个家庭来讲，如果没有一个固定的居住场所，那家还能称之为家吗
所以，自古以来，不仅仅是华夏人，就连老外都对住非常重视。
这种传统延续到现在，依然适用。
别以为这个世界就光华夏人喜欢买房置地，老外同样是如此。君不见那些有钱的老外，一个个的不是别墅就是庄园甚至是城堡吗就算是没钱的老外，也得买套公寓住着啊。
所以，在国外，自从工业革命之后，尤其是进入到二十世纪之后，这房地产生意就成为了一项非常重要的生意。这个世界上任何一个发达国家在其发展过程中，房地产生意都曾经成为其经济组成中的重要部分，谁都无法忽略。
即便是到了现代，全世界的房地产生意依然是各国经济组成中非常重要的一个部分，任何一个国家的政府都无法忽视房地产生意。
就拿世界第一大国美国来讲，房地产生意同样很重要。
美国的房地产生意是很发达的，在国民经济中也占有重要的地位。当然，因为美国是世界面积第四大的国家，国土面积和华夏差不多，可人口却比华夏少了好几倍，甚至连华夏人口的零头都比不上，所以房地产经济在美国的经济组成中并没有现在的华夏那么重要。
可即便是这样，一旦美国的房地产经济出现危机，那么必然会引发经济基本层面的动荡。而作为世界第一大经济体，一旦美国的经济基本层发生动荡，那么必然会引发这样那样的经济危机，从而波及全世界。
事实上，从上世纪六十年代开始，美国的房地产经济先后经历过四次“危机”，每一次房地产经济发生危机，整个美国乃至全世界的经济都会跟着发生动荡。
根据美国官方给出的数据，从1963年到2011年的47年间，美国实际成交房价上涨了近14倍，1963年与2007年的顶峰相比更上涨了167倍。在这47年间间，美国的房价平均每年上涨59，总的来讲，美国房产价格小波动不断，大趋势则稳定上涨。
在这47年间，美国房地产经济一共发生过四次比较大的波动，第一次是发生在1969年。
在那一年，因为越南战争、阿拉伯国家大幅提高油价以及禁运石油，美国爆发了第二次世界大战以后第五次经济危机，导致住房抵押贷款利率从7上涨至811，房产市场价格下跌，于是“第一次房地产危机”开始了。
这次房产危机持续了大约三年的时间，1972年房价触底反弹，之后很快回到经济危机之前水平，并且开始了开始数年的大幅上涨。
美国的第二次房地产危机爆发于1981年。在这一年，因为中东的不稳定，以及石油的大幅涨价，导致了美国的经济严重滞涨，失业率大增。
在这种情况下，住房抵押贷款利率迅速拉高到了18，一级借贷利率高达22。人们对市场充满了消极的态度，认为近十年房价都难以回升，于是，房产交易量大幅缩水。
但事实上，这次房地产危机仅仅持续了两年的时间，然后美国的房价便又回到了上升的轨道。
至于美国爆发的第三次房地产危机，是在1991年，只不过相比于前两次波及全国的房地产危机，这次的危机波及面并不大，仅仅只在加州等有限的几个州爆发。
第三次房地产危机持续的时间也有两年左右，然后从1993年开始，美国的房地产经济进入到了一个长达十四年的繁荣期，一直到第四次房地产危机的到来。
相比于前三次的房地产危机，这次爆发于2007年的房地产危机差点要了美国的老命，而且不仅让美国的经济遭受到了重创，更是引发了全世界范围内的经济危机。而且不同于前三次房地产危机引发的经济危机，这第四次房地产危机引发的全球性经济危机要严重的多，不仅仅是美国经济遭受重创，欧洲、亚洲、大洋洲的很多国家的经济也跟着遭了罪，这次房地产危机引发的全球金融危机，造成的恶果超过了1987年的美国股灾，甚至被人们誉为仅次于上世纪三十年代美国经济大萧条之后最为严重的一次经济危机
而引发这次美国房地产危机的根源就在于那些投资商的贪婪
上世纪七十年代末八十年代初，美国爆发了滞胀危机，不仅导致了美国爆发了第二次房地产危机，还连累了全世界的金融。
在这样的经济背景下，一套以复兴传统自由主义理想，以减少政府对经济社会的干预为主要经济政策目标的思潮开始在美国蔓延开来。这套思潮被称为“新自由主义”。
新自由主义经济政策在美国大行其道，其核心内容就是减少政府对金融、劳动力等市场的干预，打击工会，推行促进消费、以高消费带动高增长的经济政策等。
在这种经济政策下，美国政府开始鼓励老百姓寅吃卯粮、疯狂消费，以推动经济快速增长。同时，这种经济政策还有一个重要内容就是解除管制，其中包括金融管制。
于是，自八十年代初里根政府执政以后，美国一直通过制定和修改法律，放宽对金融业的限制，推进金融自由化和所谓的金融创新。例如，1982年，美国国会通过加恩圣杰曼储蓄机构法，给予储蓄机构与银行相似的业务范围，但却不受美联储的管制。根据该法，储蓄机构可以购买商业票据和公司债券，发放商业抵押贷款和消费贷款，甚至购买垃圾债券。
后来，美国政府又连续推出了更多类似的律法，目的就是为了将银行业与证券、保险等投资行业的之间的壁垒消除，从而为金融市场的所谓金融创新、金融投机等打开方便之门。
在上述法律改革背景之下，美国华尔街的投机气氛日益浓厚。特别是自上世纪九十年代以来，随着美联储利率不断走低，资产证券化和金融衍生产品创新速度不断加快，加上弥漫全社会的奢侈消费文化和对未来繁荣的盲目乐观，为普通民众的借贷超前消费提供了可能。
而就在这种情况下，美国的房地产经济又偏偏开始了回暖，而且房地产市场是越来越火爆，哪怕是新世纪之初的互联网泡沫破灭以及911事件，都没有阻挡美国房地产市场的火爆。
俗话说，资本就像是鲨鱼，只要有一丁点儿血腥味，那么资本就会在第一时间追逐上去。
美国房地产市场的火爆，自然引发了资本的追逐。
不过，在新世纪之前，那些缺乏监管的资本还稍微老实一点，那么在新世纪之后，尤其是911事件之后，这些来自于华尔街的资本就开始变得肆无忌惮起来。
谁都知道贷款在美国是一件非常普遍的事情，提前消费、寅吃卯粮在美国民众的消费观念中是再普遍不过的事情了。
而且在美国，除了那些超级富豪之外，普通的中产阶级以及绝大部分老百姓在买房的时候是极少会付全款的，他们通常都是通过贷款来购买房产的。
但同样，美国的失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。
次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。
与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。
美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。
在2006年之前的五年时间中，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。
在这样的情况下，很多有关于次级贷款的金融衍生品都纷纷登场，这其中，最为著名的金融衍生品就是“担保债务凭证”，简称cdo，以及“信用违约交换”，简称cds。
在房产借贷市场中，贷款公司为了分担风险共享收益，找到投资银行，投资银行将其债券化，就产生了“担保债务凭证”cdo。
而许多投资银行为了赚取暴利，采用2030倍的杠杆操作。比如有一家张三投资银行的自身资产为30亿美元，采用30倍的杠杆操作，即以30亿美元的资产为抵押去借900亿美元的资金用于投资，如果投资盈利5，那么张三投资银行就获得45亿美元的盈利，相对于自身资产而言，这是150的暴利。
但是杠杆操作风险高，按照正常的操作手法，张三投资银行不应该进行这样的冒险操作，但架不住这么操作可以获得高利润啊，于是就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做保险，这种保险就是“信用违约交换”cds。
cds的具体产生过程是这样的：张三投资银行找到李四，李四可能是另一家投资银行或保险公司。张三为杠杆操作做保险，每年支付给李四5000万美元的保险费，连续十年总共5亿美元。如果cdo没有违约，除了5亿美元的保险费，张三还能赚40亿美元，而如果cdo有违约，反正有李四来赔。
这就是信用违约交换
其实，cds本质是一种保险甲方支付保费，标的资产如果违约，乙方赔偿损失。只不过如果以“保险”命名，就会受到针对保险产品的严格监管，因此把名字“金融创新”为“互换”。
cds的初衷是摊分风险原本违约风险只由贷款发放人承担，现在经由创设的金融产品，各色投资人在获取收益的同时，一起分担风险。
逐利的动机很快催生出投机的艺术，为迎合需求，华尔街开发出cdx、cdxig等一连串的金融衍生品，保险标的变为一揽子cds和指数。
由于房价一直涨，风险没有演化成损失，保费越来越低，规模越来越大
谁都知道华尔街的那帮投机者是这个世界上最贪婪的家伙，在这样眼见可以获得巨额利润的情况下，这帮子投机者哪儿还能忍得住
还是拿刚才的张三和李四来做比喻。
对于张三而言，这是一笔稳赚不赔的投资。但李四也不是傻子，他们通过统计分析，在繁荣的市场中违约情况不到1。所以，如果我李四连续做100笔这样的保险，那么总计就可以拿到500亿美元的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多不过50亿美元，我他妹的还能赚450亿美元呐
这是一笔多好的买卖啊于是华尔街大多数的“张三”与“李四”们与来自全世界各个国家“张三”和“李四”们这些张三和李四，遍布了欧美日以及大洋洲的众多国家在美国房价长达十余年的增长中，尽情享受着一场空前的财富狂欢。
只是，如果美国的房地产市场一直如此火爆，那不管是cds还是其他的什么cdx、cdxig们都会可以为这些投机者带来巨额的利润，但物极必反，再火爆的市场也终归会有衰落或者是调整的一天，一旦市场衰落，那么这群投机者必然会为自己的疯狂而付出巨额的代价的。
美国的房地产市场再火爆，但房价的上涨必然是有限的。一旦房价涨到了不能再涨的时候，那么这些金融衍生品立刻就会没有人再接盘了。
尤其是美联储在2004年到2006年6月之间的两年时间内，连续17次提息，将联邦基金利率从1提升到525。
利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，美国火爆了十多年的房地产市场终于不可抑制的涨到了头
正如一首歌的歌词中所写的那样“吃了我的给我吐出来，拿了我的给我还回来”。
于是，一场以次级抵押贷款为导火索的经济大崩溃开始了，后世称这场经济大崩溃为“次贷危机”
ps：鞠躬感谢“初吻给了手”500的打赏。四千二百字大章送上